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杏彩体育官网,2024中国房企超级交付力TOP50研究成果发布
2024年,房地产行业还是处在阵痛的中心,各个指标虽有阶段性的转好,但下滑的整体趋势却没有根本改变,“保交付”进入深水区,企业在房屋交付上面临的挑战更甚。2024年以来,房屋竣工面积一反2023年的增长之势,累计降幅在20%以上,并有扩大的趋势,1-11月房屋累计竣工面积4.8亿平米,累计降幅扩大到26.2%。预计全年房屋竣工面积或跌破8亿平米。拉长周期来看,房屋竣工面积与商品房销售面积走势虽时间有滞后,但趋势一致。
“保交付”是个涉及民生的话题,关乎社会秩序稳定杏彩体育官网,。而在2021年行业进入阵痛中后,企业陷入生存困难,交付端的难度不断加大,项目停工现象层出不穷,政策端也多次明确了“保交付”的重要性。9月26日的中央政治局会议也强调“加大“白名单”项目贷款投放力”,10月17日国新办新闻发布会上,住建部相关领导对此工作进行了详细解读,总结起来就是—合格项目“应进尽进”,已审贷款“应贷尽贷”,资金拨付“能早尽早”。
其一、要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”,做到“应进尽进”。把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备,今后符合“白名单”标准条件的房地产项目,均应该按照“白名单”管理,做到“应进尽进”。
其二、进入“白名单”的项目,商业银行要做到“应贷尽贷”。指导各家银行在现有工作专班机制基础上,进一步加大力度,逐项目落实贷款投放进度,适度下放审批权限,提高审批和放款效率,按照项目建设进度,及时发放贷款。原则上,如果有关条件和要求没有发生变化,对于进入“白名单”的项目,银行就应做到“应贷尽贷”。
其三、优化贷款资金的拨付方式,做到“能早尽早”。商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下,根据房地产项目公司提供的用款计划,将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户,后续依据实际用款申请,从监管账户受托支付到用款对象,把资金拨付的时间提前,只要授信审批通过后,就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。
住建部透露,截至10月16日,“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿。预计2024年底,“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿。“白名单”机制直指项目本身,具有很强的针对性,是解决房屋交付问题的有效方式,但我们也曾多次强调,“白名单”政策的效果迟迟没有释放,根本原因在于落地上有难度。因为在实际操作上,总的原则还是“市场化、法治化”,也就是说金融机构,主要指银行,在选择项目时,一定是效益优先,风险避规的,这就决定了实际操作的难度和进展,这是政策落地见效的最大制约。想要把行业信心修复过来,做好“保交付”工作一定是当务之急,否则信心的修复一定道阻且长。
从微观层面看,企业交付体量的收缩表现的更明显。就以交付量排名第一的碧桂园来看,2024年1-9月交付房屋总套数是23.5万套,而2023年同期这一数值是42万套,即降幅达到了44%,无独有偶,除了个别企业交付量有所提升外,绝大多数企业的交付量都有或多或少的减少,各个梯队房企交付量的同比降幅都在三成以上,接近四成。
其一、整个行情还是处于冷清氛围中,企业的生存环境并没有根本改变,特别是资金面还是处在紧缩状态,交付端的压力更明显,直白一点,“保交付”有点“保不动”了。
其二、客观趋势使然,竣工是前期销售的兑现,阵痛的周期里,销售业绩是在向下走的,竣工表现滞后,所以自然反映出房屋竣工量的下探。
除了交付总量的一致性下探外,企业的交付还有一个非常明显的特征,分化的时代来临,不仅企业间的交付分化显著,断层也很清晰,头部房企在交付端仍是占据主导。2024年1-9月,交付套数量最高的是碧桂园,交付套数是23.5万套,第二名是保利发展,累计交付套数是11.2万套,两者之间的差是12.3万套,碧桂园的交付套数是保利发展的2.1倍,排名第九的是龙湖集团,交付套数是5.5万套,而碧桂园的交付套数是龙湖集团的4.3倍。
在交付套数TOP50房企中,TOP10房企的交付套数是94.5万套,占50强房企交付总套数的51%,也就是说前10强房企的交付套数占到了50强房企房屋交付套数的半数。20强房企房屋交付套数135万套,占比达到75%。
可能大家都关注到了一个现象,行业阵痛以后,产品端的负面舆情事件出现的频率反而提高了很多,投诉项目质量差,偷工减料,漏水的,拉横幅维权的,时时都在发生。而很多人也对这种事情见怪不怪了。
这背后反映行业信心的缺失,购房者不相信企业,居民对产品品质和交付的要求提高,产品实际交付与预期有偏差时,居民的获得感便遭到极大影响,因而便倾向于选择投诉,维权等方式来表达自己的不满。
企业端或也有原因,因为生存困境,资金缺乏,为了降标减配等方式来降本增效,因为实际的交付产品与前期许诺有差距;还有一个问题是,也正是由于资金端的压力,企业想要继续施工建设的难度大,因而就有极大可能出现项目停工,延迟交付等问题,而居民的信心很薄弱,对企业能否继续施工,交付没有信心,所以很容易造成开发商与购房者之间很难调和的矛盾。这给大家提了一个醒,如果不能保障交付的完成,行业信心的塑造就是座难以翻越的高山,只有真正做到按时交付,品质交付才能走出长期化之路。
房地产行业已经风风火火发展了20多年,第一阶段的历史使命已经基本完成,即满足人们“住”的需求,有房住,这是一个倾向于量的指标,所以,全国商品房的销售额一路走到了接近18万亿的高点。
也正是由于行业的快速发展,一些发展中的问题也相伴而生,最基本的就是房屋的质量问题。人们的住房需求也上升到另一个层次,更要求房屋的品质和附加值,比如绿色、智能化,安全等,追求更高的居住舒适度。因而“好房子”应势而生了,住建部倪部长定义的“好房子”包含四个元素—绿色、低碳、智能、安全。舒心健康是最重要的“绿色”;低碳,房子的全生命周期为业主省钱,为社会节能;智能,通过现代化技术和数字方式让居民更方便;安全是要让居民住得安心和放心。11月9日,李总理也给出了“好房子”的四项标准,
安全、舒适、绿色、智慧,并强调要以提升居民居住品质和幸福感为导向,从功能、质量、体验等方面出发,充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求特别是适老化、儿童友好等新需求,因地制宜推进好房子建设。
“好房子”建设是时代发展的新趋势,是满足人民日益增长的美好生活需要的必然举措,也就意味着产品主义才是企业竞争的焦点,也是美好交付的关键。
我们所称的交付是一个全周期的系统性工程,交付从拿地的那一刻就已经开始了,从产品设计,到施工建造,到竣工交付,再到最后的服务,每一个环节做的不到位,不够好,都不杏彩体育平台登录,能保证交付的顺利完成,大家也不要以为交付就只是最后交房那一刻的仪式感,一交了之,那样就显得过分狭隘了,交付之后的长周期服务才刚刚开始。
在行业发展减速的阶段,越来越多的房企意识到要与时代同频,由速度走向质量,开启 高质量发展之路,努力迎合新时代的大趋势,新时代的大幕正缓缓落下。
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